Come sanare un abuso edilizio ereditato: iter da seguire

Le irregolarità edilizie sono un problema molto diffuso in Italia. Spesso, i proprietari di casa non sono neanche consapevoli di queste anomalie in quanto risalgono a prima del momento dell’acquisto. In questa guida firmata Casavo vediamo proprio come sanare un abuso edilizio ereditato e le modalità con cui procedere per le difformità precedenti al 1967.

Che cos'è un abuso edilizio

Definiamo “abusi” le lavorazioni edili realizzate senza le abilitazioni necessarie per procedere, o le opere difformi da quanto dichiarato nelle richieste di autorizzazione. L’ordinamento italiano prevede infatti una serie di documenti per le costruzioni che vengono rilasciati dal comune e dagli altri uffici competenti. Il certificato più importante è il permesso di costruire, che con il Testo unico sull’edilizia del 2001 ha sostituito la concessione edilizia.

La gravità delle violazioni delle leggi urbanistiche dipende dalla portata e dalla natura dell’intervento. Le sanzioni contemplate hanno carattere amministrativo – con multe pecuniarie e ordini di ripristino a proprie spese – e penale fino all’arresto. A rispondere sono sia l’impresa che ha realizzato i lavori sia la persona che li ha richiesti. Se per qualche ragione la ditta che hai chiamato per ristrutturare casa ha perpetrato un’irregolarità senza che tu ne fossi consapevole, sarà tuo compito dimostrare l’estraneità ai fatti.

Gli abusi più frequenti comprendono:

• gli edifici completamente non a norma senza permesso di costruire
• i cambi di destinazione d’uso sprovvisti di autorizzazione
• gli ampliamenti o gli innalzamenti di superfici e volumi, detti di difformità sostanziale
• le modifiche interne che riguardano muri e tramezzi, definiti di difformità parziale

Può capitare di svolgere delle ristrutturazioni senza tutte le carte in regola per ignoranza della legge o semplice trascuratezza. In molti casi si tratta di irregolarità compiute prima ancora che tu abbia acquistato l’immobile e di cui non sei proprio a conoscenza finché non saltano fuori quasi per caso mentre ti occupi di altro. Proprio per queste possibili cause involontarie sono previsti dei meccanismi per rimediare a quanto fatto. In questo articolo ti spieghiamo tutto quello che c’è da sapere su come sanare un abuso edilizio.

Quali sono gli abusi sanabili

In linea generale, le irregolarità che puoi sistemare sono tutte quelle che non contrastano con il piano regolatore del Comune in cui si trova il fabbricato.

Esiste una soglia di tolleranza del 2% della superficie o del volume complessivo per tutte le lavorazioni che non alterano la planimetria generale. In questi casi non è necessario alcun intervento di riparazione.

Rientrano tra le opere sanabili:

• la costruzione di tettoie in terrazzo o giardino
• l’apertura di nuove porte e finestre
• l’abbattimento di un tramezzo

Per procedere al ritorno alla legalità avrai bisogno di richiedere una sanatoria o un permesso di costruire in sanatoria, o di presentare una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) tardiva.

La soluzione più frequente è la concessione edilizia in sanatoria, una forma speciale di permesso di costruire introdotta proprio per facilitare le regolarizzazioni. Ti basta presentare la richiesta e iniziare i lavori di messa a norma entro un anno da quando la ottieni. Vuoi sapere quanto costa sanare un abuso edilizio in questo modo? Alla spesa per il cantiere andrà aggiunta una multa il cui importo dipende dalla natura della modifica irregolare.

Nei prossimi paragrafi analizziamo alcuni casi particolari e capiamo insieme quali sono gli abusi edilizi non sanabili e cosa comportano.

Come sanare un abuso edilizio ante 1967

Il 1967 è stato un anno particolarmente importante per l’ordinamento edilizio italiano. Con la cosiddetta “legge Ponte” il legislatore ha infatti messo mano alle regole in materia di costruzioni.

Molti edifici progettati nei centri urbani prima dell’entrata in vigore della riforma sono sprovvisti dello specifico titolo edilizio coerente con il piano regolatore e risultano quindi abusivi. La legge di conversione del decreto legge 77/2021 ha però introdotto una nuova ipotesi di sanatoria tramite Superbonus 110%.

Se possiedi un immobile realizzato abusivamente prima del 1967 ti basterà integrare le opere di ripristino nei lavori di ristrutturazione attraverso un nuovo tipo di autorizzazione, la CILA-Superbonus, per sanare il reato senza pagare sanzioni amministrative.

Cosa fare in caso di abuso edilizio ereditato

Cerchiamo invece di capire come sanare un abuso edilizio ereditato. Per questa ipotesi valgono le stesse procedure di qualsiasi altra opera non a norma e la soluzione più rapida e diffusa resta la concessione edilizia in sanatoria.

Per le violazioni ereditate, però, hai l’obbligo di presentare la richiesta di sanatoria entro 90 giorni dall’accertamento dell’irregolarità. L’ufficio comunale competente si pronuncerà poi in 60 giorni.

E quando un abuso edilizio non è sanabile?

Vediamo adesso cosa fare quando un abuso non è sanabile. Risultano insanabili tutte quelle anomalie che non rispettano il principio della doppia conformità urbanistica, cioè non sono conformi né alle previsioni normative sull’edilizia attuali né a quelle in vigore al momento dell’abuso. In questi casi, in linea generale non hai la possibilità di rimediare attraverso il pagamento di una multa.

Un classico esempio di opera non sanabile è la costruzione di una palazzina senza autorizzazione. In ipotesi simili la legge è chiara: la costruzione va demolita per procedere al ripristino dello stato dei luoghi.

Quando l’irregolarità riguarda solo una parte del fabbricato, il Comune competente può valutare di non ordinare la demolizione se questa potrebbe mettere a rischio la stabilità dell’intero edificio. Diciamo per esempio che hai eseguito un intervento non a norma che riguarda uno dei muri portanti della tua villetta. L’abbattimento potrebbe rivelarsi pericoloso e si procede quindi con una sanzione pari al doppio del costo preventivato per il ripristino.

Sapere quanto costa sanare un abuso edilizio e quali sono i procedimenti per farlo ti è molto utile se hai deciso di vendere un immobile e hai bisogno di sistemare tutti i documenti catastali. Per gestire senza stress la tua cessione immobiliare, perché non vieni a scoprire i vantaggi che ti riserva Casavo? Dalla presentazione di un’offerta diretta di acquisto alla gestione dell’annuncio in collaborazione con le migliori agenzie immobiliari, ci occupiamo di tutto noi in tempi rapidi e garantiti!