Imposta sostitutiva mutuo: quando si paga e come si calcola

Tra gli adempimenti fiscali previsti quando chiedi un finanziamento per comprare casa c’è l’imposta sostitutiva del mutuo, una tassa che, come suggerisce il nome, si paga al posto di altri tributi. Ma quali? Lo scopriamo in questo articolo di Casavo in cui ti spieghiamo quali importi sostituisce, come si calcola e quando è detraibile.

Quando si paga l'imposta sostitutiva per i mutui

L’imposta sostitutiva sul mutuo per la prima casa e le altre proprietà si applica per rimpiazzare oneri fiscali quali l’imposta di registro, l’imposta di bollo, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale.

Questa tassa che ne racchiude tante altre è stata introdotta con il DPR n. 601 del 1973 per tutti i finanziamenti che durano più di 18 mesi. Di solito è l’ente che eroga il prestito a fungere da sostituto d'imposta e a occuparsi di versarla all’erario pubblico. Se hai ottenuto liquidità da una banca per comprare un’abitazione, sarà il personale della filiale a corrispondere l’imposta sul mutuo prima casa per te. L’importo totale viene trattenuto dalla cifra che hai chiesto in prestito. Più avanti vedremo con un esempio come funziona questa ritenuta.

Anche se oggi viene utilizzata come soluzione tributaria principale, l’imposta sostitutiva è opzionale e alternativa al versamento delle altre tasse. Hai quindi diritto di valutare quale delle due possibilità risulta più vantaggiosa in termini di spesa e di scegliere la soluzione più conveniente. In linea generale, la sostituzione permette di risparmiare tempo e denaro.

Come si calcola l'imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva del mutuo si calcola in misura percentuale sulla cifra che hai richiesto in prestito. Un decreto legge del 2004 ha stabilito due aliquote fisse:

• la prima del 0,25% per i finanziamenti relativi all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione delle residenze principali, e per altre ipotesi che analizziamo più avanti;
• la seconda del 2% sui prestiti per gli interventi su tutti gli altri immobili.

Vediamo un esempio di calcolo dell’imposta sostitutiva per la prima casa. Hai richiesto un finanziamento di 100.000 euro per la tua compravendita immobiliare. La tassa da versare ammonta a 250 euro e verrà pagata dalla banca trattenendo l’importo dalla cifra erogata. Questo vuol dire che riceverai un totale di 99.750 euro.

Una sentenza recente della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza su una questione che si è presentata più volte: cosa succede alle agevolazioni sulle prime case nell’ipotesi di un cambio di destinazione d’uso?

Immaginiamo che anni fa hai acquistato un appartamento come tua abitazione principale, pagando pertanto l’imposta sul mutuo con l’aliquota ridotta e beneficiando di tutti gli altri incentivi sulla prima casa. Ora desideri comprare un nuovo immobile e destinare la tua precedente proprietà a sede del tuo studio professionale. La sentenza 22560/2021 è intervenuta proprio per disciplinare un caso simile.

Una persona aveva cambiato la destinazione d’uso del proprio immobile prima di acquistarne un altro. A seguito di accertamenti, l’Agenzia delle Entrate ha richiesto il pagamento supplementare dei tributi fiscali senza agevolazioni per la prima proprietà, più una sanzione per aver provato a eludere la norma. L’erario pretendeva tra le altre cose un ricalcolo dell’aliquota dallo 0,25 al 2%.

Il parere della Corte ha però chiarito che quello che conta è il momento della compravendita e che le modifiche successive sono irrilevanti. Se intendi trasformare la tua abitazione in studio e acquistare un altro immobile, quindi, non dovrai pagare maggiorazioni e potrai beneficiare delle stesse agevolazioni sulla nuova compravendita perché non ci sono altre abitazioni intestate a te.

Imposta sostitutiva mutuo seconda casa: cosa sapere

Vediamo anche un esempio di calcolo dell’imposta sostitutiva sul mutuo per la seconda casa. Come abbiamo accennato, per le altre proprietà l’aliquota aumenta di quasi 10 volte, passando dallo 0,25% al 2%.

Se riprendiamo la tua ipotetica compravendita da 100.000 euro, l’importo fiscale sale a 2.000 euro e la cifra che ti verrà erogata sarà di 98.000 euro.

Quando l'imposta sostitutiva del mutuo non è dovuta

Sappiamo cosa ti stai chiedendo: “Ma l’imposta sostitutiva è sempre dovuta o è possibile aggirarla?”

L’unico modo per evitare la spesa è accedere al bonus prima casa. Se hai meno di 36 anni e un reddito inferiore ai 40.000 euro puoi richiedere una serie di agevolazioni che includono tra le altre cose l’azzeramento di questa tassa.

Se non rientri in questi parametri ma sei comunque alle prese con l’acquisto della tua abitazione principale, puoi scontare l’imposta sostitutiva del mutuo dalla contabilità con una detrazione IRPEF del 19% calcolata sugli interessi e le spese accessorie del mutuo, per una decurtazione massima annuale di 760 euro.

Imposta sostitutiva e mutuo ipotecario impresa

Analizziamo adesso il caso specifico dell’imposta sostitutiva sul mutuo ipotecario di un’impresa. Capita spesso che le aziende si rivolgano alle banche per ottenere un prestito finalizzato all’acquisto di un immobile o per altri scopi.

Qualunque sia la ragione della richiesta, l’imposta sostitutiva per il mutuo ipotecario dell’impresa è pari a quella prevista per l’abitazione principale, e quindi calcolata su un’aliquota dello 0,25%. In linea di massima possiamo infatti affermare che l’opzione del 2% rappresenta la norma per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di un immobile a uso abitativo, mentre la quota ridotta allo 0,25% è un’eccezione che si applica a una serie di casi specifici che includono:

• la prima casa
• gli immobili per le imprese
• gli immobili non abitativi

L’aliquota minima si applica anche come imposta sostitutiva su un mutuo ipotecario per liquidità o non espressamente finalizzato a un utilizzo specifico, quindi anche a tutti i casi in cui il finanziamento non serve direttamente a comprare, costruire o ristrutturare un fabbricato.

Se per te la gestione del mutuo è la parte peggiore della ricerca di casa, allora ti consigliamo di rivolgerti al servizio mutui di Casavo. La nostra squadra è a tua disposizione per accompagnarti in tutti i passaggi dell’attivazione del finanziamento. Ottieni in poco tempo un preventivo gratuito dei costi e ti aiutiamo poi a trovare la soluzione più vantaggiosa e a gestire tutti i documenti, senza stress e preoccupazioni.