IVA sull'acquisto della prima casa: quando non si paga

Il panorama delle tasse da pagare per le compravendite immobiliari può risultare piuttosto complicato quando ti ci avvicini per la prima volta. Tra imposte fisse e oneri accessori non è immediato capire cosa bisogna pagare. L’IVA, in particolare, crea spesso confusione in chi cerca una nuova casa. Se anche tu ti trovi in questa situazione, noi di Casavo abbiamo preparato per te una guida con tutte le informazioni che ti servono sull’IVA per la prima casa e per gli altri immobili, su quando si paga e a quanto ammonta l’aliquota da versare. Entriamo subito nel vivo!

Quando non si paga l'IVA sull'acquisto casa

Nelle trattative immobiliari l’IVA è prevista in alternativa all’imposta di registro, un onere sempre richiesto per la registrazione dei contratti di acquisto presso l’Agenzia delle Entrate. Se compri un immobile da un’altra persona non soggetta a IVA, ossia un qualsiasi proprietario o proprietaria che cede un bene in una trattativa privata, non dovrai pagare l’IVA sulla prima casa o su una seconda proprietà.

In questa situazione rimangono comunque a tuo carico da corrispondere l’imposta di registro, calcolata al 2 o al 9% del prezzo di vendita o del valore catastale della prima o seconda casa, e le tasse catastale e ipotecaria fisse di 50 euro.

Ma allora quando si paga l’IVA sull’acquisto di casa? Esistono due ipotesi principali:

• se compri la tua nuova abitazione direttamente dall’impresa che ha realizzato l’immobile a meno di cinque anni dalla data di conclusione dei lavori;
• per gli immobili classificati come alloggi sociali.

In questi due casi il carico delle tasse da pagare cambia. Il contributo di registro diventa una quota fissa di 200 euro e ci sarà da corrispondere l’IVA in percentuali variabili a seconda delle diverse situazioni possibili, che analizziamo meglio nei prossimi paragrafi. Cominciamo a vedere a quanto ammonta l’IVA sulla prima casa.

Come si calcola l'IVA per l'acquisto della prima casa

Abbiamo visto come funziona l’IVA sulla prima casa e quando si paga, adesso passiamo a capire come calcolarla nel caso di acquisto di un alloggio di edilizia sociale o direttamente dalla società che lo ha costruito.

L’imposta sul valore aggiunto per l’abitazione principale è pari al 4% del prezzo finale stabilito per la compravendita. Se compri un’abitazione a 100.000 euro da un’impresa edile, quindi, le tasse previste per la prima casa includono:

• 4.000 euro di IVA
• 200 euro di imposta di registro
• 200 euro di imposta catastale
• 200 euro di imposta ipotecaria
• la tassa ipotecaria di 90 euro
• l’imposta di bollo di 230 euro

La cui somma porta a un totale di 4920 euro. La tassa ipotecaria e quella di bollo sono dovute solo per le trattative soggette a IVA e riguardano la trascrizione dell’atto di acquisto e le volture catastali. Le imposte catastale e ipotecaria hanno invece un importo maggiore rispetto ai 50 euro stabiliti per gli accordi tra privati.

C’è un altro elemento importante da ricordare che riguarda le categorie catastali degli immobili. Per i beni registrati nelle classi A1, A8 o A9, ossia ville, castelli e altre tipologie signorili, l’IVA prima casa, quando si paga, aumenta fino al 22% del prezzo totale. Nel nostro esempio passerà quindi da 4.000 a 22.000 euro.

Se hai meno di 36 anni hai però diritto a un incentivo grazie al bonus prima casa. Oltre all’esenzione dai versamenti di registro, catastale e ipotecario, per una compravendita diretta con l’impresa costruttrice ricevi un credito d'imposta pari al 4% di IVA sull’acquisto prima casa già pagato. L’importo diventa quindi una detrazione fiscale da scalare al momento della dichiarazione dei redditi.

IVA e acquisto di seconde case: cosa sapere

Per le prime case l’imposta sul valore aggiunto è quindi sempre ridotta, salvo che per gli immobili di lusso. Per le seconde abitazioni le condizioni relative a quando si paga l’IVA sull’acquisto casa rimangono immutate, ma cambia invece l’aliquota da versare.

La compravendita tra privati rimane in regime di esenzione con l’imposta di registro sostitutiva che sale al 9% del prezzo o del valore catastale. Per gli acquisti da ditta o di alloggi sociali la percentuale di valore aggiunto richiesta passa dal 4 al 10%. Riprendiamo il nostro esempio da 100.000 euro; il riepilogo degli oneri fiscali per le seconde case che sarai tenuto a corrispondere è quindi il seguente:

• 10.000 euro di IVA
• 200 euro per l’imposta di registro
• 200 euro per l’imposta catastale
• 200 euro per l’imposta ipotecaria
• la tassa ipotecaria di 90 euro
• l’imposta di bollo di 230 euro

Il totale in questo caso ammonta a 10.920 euro, ben 6.000 euro in più rispetto a quanto previsto per un’abitazione principale. Se però la tua nuova proprietà si configura come di lusso, l’IVA sale ancora una volta al 22% e il totale passa a 22.920 euro.

Ora che sai tutto ciò che bisogna conoscere sull’argomento IVA sulla casa e quando si paga, puoi cominciare la ricerca per la tua prossima abitazione. Per partire con il piede giusto, vieni sulla piattaforma annunci di Casavo e scopri gli immobili che selezioniamo ogni giorno per te in collaborazione con le migliori agenzie immobiliari italiane.