Documentazione urbanistica per acquisto casa: cosa sapere

Tutta la documentazione urbanistica necessaria all'acquisto di una casa

Tra i vari incarichi che coinvolgono la figura del notaio nelle compravendite immobiliari c’è anche la raccolta di tutti gli attestati relativi alla proprietà oggetto della trattativa. In particolare, i documenti per la conformità urbanistica fanno parte della sua specifica competenza. Spetta infatti allo studio notarile verificare che sia tutto a norma e che non sussistano irregolarità.

L’onere di fornire i fascicoli completi ricade invece sul venditore, e la mancanza di alcuni di essi può portare alla nullità del contratto. Per evitare quindi spiacevoli sorprese prima del rogito ti consigliamo di studiarli e assicurarti che siano tutti presenti e in regola. Per aiutarti abbiamo raccolto di seguito le caratteristiche principali di ognuno dei documenti urbanistici.

L'attestato di prestazione energetica

L’attestato di prestazione energetica APE certifica le condizioni energetiche dell’immobile e la sua efficienza sotto il profilo dei consumi di energia, su una scala di valutazione che va da G, il grado più basso, ad A4, il più alto. Il certificato viene rilasciato da un tecnico autorizzato o da uno studio specializzato e ha una durata di 10 anni.

La planimetria catastale

La planimetria catastale è la mappa della proprietà realizzata in disegno tecnico in scala 1:200. Costituisce la rappresentazione ufficiale del fabbricato depositata al catasto e serve come riferimento per desumere la conformità e la regolarità della suddivisione e della destinazione dei locali interni.

Il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità è regolato dall’articolo 24 del Testo unico sull’edilizia e viene rilasciato dopo l’accertamento della “sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati”. Con l’evoluzione della norma, questo certificato ha perso la sua centralità e rimane obbligatorio solo per le nuove costruzioni, le ricostruzioni o soppalcature e per le modifiche importanti alla struttura. In tutti gli altri casi è comunque buona prassi includerlo nella documentazione urbanistica di un immobile come garanzia per chi acquista.

La certificazione di conformità ai dati catastali

La certificazione o dichiarazione di conformità ai dati catastali viene rilasciata da un tecnico abilitato e ha la funzione di verificare, dopo un sopralluogo e una serie di confronti, che l’abitazione si presenti effettivamente così come riportato nei registri catastali.

I documenti del condominio

Per le trattative di appartamenti in condominio la documentazione attestante la legittimità urbanistica dell’immobile si arricchisce delle pratiche proprie di questo tipo di sistemazione. Serviranno quindi sia il regolamento condominiale, che contiene le indicazioni e i divieti per il vivere comune nello stabile, sia la dichiarazione liberatoria rilasciata dall’amministratore che dimostra il saldo in regola di tutte le spese e l’assenza di debiti verso il condominio.

La documentazione urbanistica

Fanno parte della documentazione urbanistica anche le autorizzazioni amministrative per la costruzione, e cioè il permesso di costruire, la licenza edilizia, la concessione edilizia, la dichiarazione di inizio attività edilizia DIA e la segnalazione certificata di inizio attività edilizia SCIA. Non tutti gli attestati vanno allegati alla documentazione di regolarità urbanistica: la richiesta dipende dall’anno di costruzione e dal tipo di intervento.

Per gli abusi condonati servirà anche una copia della richiesta e la traccia dei pagamenti effettuati al Comune.

La certificazione degli impianti a norma

Per quanto riguarda gli impianti del fabbricato – elettrici, idrici, condutture del gas – non sono richieste verifiche da allegare ai documenti per la conformità urbanistica.

Documentazione di regolarità urbanistica: quali sono i costi

Come abbiamo già riportato, il compito di fornire al notaio la documentazione attestante la legittimità urbanistica dell’immobile è responsabilità di chi vende casa. In linea generale, quindi, non vai incontro a spese per ottenere tutti gli atti necessari. Nel caso in cui, però, dovessero insorgere dei problemi potresti trovarti nella condizione di dover partecipare ai pagamenti da sostenere, o addirittura di doverteli accollare del tutto per dei documenti mancanti. Vediamo quindi quali sono i costi previsti per le singole voci:

• per il certificato di agibilità ci sono da considerare diversi fattori, come i diritti di segreteria, il compenso del tecnico che esegue i rilievi e il collaudo statico, per una forbice che va da 1.000 a 5.500 euro circa;
• l’attestato di prestazione energetica per un appartamento medio costa tra i 150 e i 250 euro;
• per ottenere una copia gratuita della planimetria catastale è sufficiente che il proprietario - o una persona delegata come il notaio - inoltri una richiesta all’ufficio catastale competente;
• la certificazione di conformità catastale ha un prezzo variabile in base alle caratteristiche dell’abitazione. L’esborso medio va dai 200 ai 750 euro;
• il regolamento di condominio e la dichiarazione liberatoria vengono consegnati a titolo gratuito dall’amministratore dello stabile;
• il costo della documentazione urbanistica relativa alle autorizzazioni amministrative per la costruzione varia a seconda del tipo di certificato richiesto e in media andiamo dai 700 ai 1.800 euro.

Fermo restando che, di base, non è onere di chi compra incaricarsi di tutte queste procedure burocratiche, la spesa potenziale parte da un minimo di 2.050 euro fino a un massimo di circa 8.000 euro per ottenere tutte le pratiche mancanti. A queste voci si aggiungono anche eventuali onorari dei tecnici coinvolti, marche da bollo e costi di cancelleria.

Il lungo elenco della documentazione di regolarità urbanistica dei fabbricati ti fa capire quanto può essere facile dimenticarsi di allegarne una parte e causare il blocco della trattativa. In queste circostanze, oltre alla competenza dello studio notarile, è importante anche rivolgersi a dei professionisti del real estate affidabili che ti aiutino a non perderti nella burocrazia.

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