Spese notarili per acquisto casa: come si calcolano e detrazioni

Il notaio è una figura indispensabile per le compravendite immobiliari, ma quanto costano i suoi servizi e in che modo incidono sul prezzo totale di un’abitazione? Questa guida di Casavo alle spese notarili per acquisto di prima e seconda casa risponde a tutte le domande che potresti porti: come si compongono, a quanto ammontano, quando si pagano e quando possono essere incluse nel mutuo.

Quando si pagano le spese notarili

I costi del notaio sono una delle voci più complesse da determinare tra quelle che compongono il tuo budget per comprare un immobile. Solo alcuni degli oneri previsti sono infatti fissi, mentre la maggior parte si determinano in relazione al prezzo dell’abitazione e alle richieste economiche dello studio professionale.

Prima di entrare nel dettaglio del calcolo delle spese notarili capiamo quando devi pagarle. La legge del 2017 sul deposito prezzo impone al professionista legale di pretendere il saldo del compenso entro la stipula. Non è più prevista la possibilità di concedere credito alle parti della trattativa, pena l’invalidità dell’accordo. Quando arriva il momento del rogito, quindi, dovrai aver già depositato la parcella completa o avere tutto pronto per farlo. Ma quali sono i parametri che la formano? Iniziamo a vedere come si calcolano le spese notarili.

A quanto ammontano le spese notarili per acquisto prima casa

Gli importi da versare al notaio si compongono di tre elementi principali:

1. gli adempimenti fiscali
2. l’onorario vero e proprio e le relative tasse
3. il rimborso delle spese accessorie per il servizio

È infatti il professionista a occuparsi per te degli obblighi tributari dovuti per le compravendite, e ad anticipare tutti i costi per bolli e registrazioni. Entriamo nel dettaglio di come si calcolano le spese notarili per l’acquisto della prima casa.

1. Le imposte sull'abitazione principale

Gli adempimenti da corrispondere all’Agenzia delle Entrate sono:

• le imposte catastale e ipotecaria, pari a 50 euro o a 200 euro per l’acquisto diretto da una ditta di costruzioni per un fabbricato realizzato da meno di 5 anni;
• l’imposta di registro, che equivale al 2% del valore catastale dell’immobile se compri da privato o a 200 euro in caso di trattativa con l’impresa costruttrice.

Per una compravendita con costruttore dovrai anche aggiungere l’IVA pari al 4% del valore dell’abitazione.

2. La parcella del notaio

L’onorario vero e proprio è la voce meno immediata da calcolare all’interno delle spese notarili per l’acquisto della prima casa. Non esistono infatti dei parametri unici di riferimento che formano un tariffario.

L’importo varia in modo proporzionale alle caratteristiche dell’immobile quali le dimensioni, il valore catastale, il prezzo complessivo e la città in cui si trova. Per fornire dei riferimenti, il Consiglio Nazionale del Notariato fissa ogni anno delle tabelle divise su base regionale e provinciale con le linee guida locali per i compensi. In linea generale, possiamo tracciare una media compresa tra i 1.500 e i 3.700 euro per trattativa, a cui si aggiungono l’IVA al 22% e le tasse per l’archivio nazionale notarile.

3. Le altre spese

L’ultimo punto del conto complessivo sono i rimborsi per le pratiche amministrative e burocratiche che includono i bolli, i diritti di trascrizione presso la conservatoria, le volture catastali e le visure, nonché i materiali di cancelleria per la produzione dei documenti.

A queste voci dovrai poi aggiungere gli oneri relativi al mutuo. Anche in questo caso è il professionista a occuparsi di tutti gli atti necessari ad attivare il finanziamento, e il compenso si attesta intorno al 2-2,5% della cifra ottenuta in prestito.

Le agevolazioni del buono prima casa

Se hai meno di 36 anni e un ISEE inferiore a 40.000 euro hai diritto a richiedere le agevolazioni previste dal bonus prima casa e di conseguenza la riduzione delle spese notarili per l’acquisto prima casa per i giovani. Questo pacchetto di incentivi è pensato per aiutarti a comprare la tua abitazione principale e prevede l’azzeramento delle imposte di registro, catastale e ipotecaria, un credito d'imposta pari all’IVA del 4% per trattativa con ditta e la riduzione del 50% della parcella del notaio.

Le spese notarili per prima casa sono detraibili?

Capiamo adesso quali spese notarili si possono detrarre. L’Agenzia delle Entrate indica tra i costi scaricabili:

• il compenso del notaio per la stipula del mutuo;
• gli esborsi sostenuti per conto dei clienti, come l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.

Per queste voci è prevista una detrazione IRPEF del 19% di quanto pagato fino a un importo di 4.000 euro, per una riduzione massima di 760 euro.

Non c’è quindi modo di scaricare le spese notarili per l’acquisto prima casa dal 730, ma solo recuperare una parte di quanto pagato per l’attivazione del mutuo.

Le spese notarili possono essere inserite nel mutuo?

Dopo aver parlato delle agevolazioni capiamo se è possibile includere le spese notarili nel mutuo per diluire il pagamento nelle rate. Ti abbiamo già illustrato che da quando è entrato in vigore il sistema del deposito prezzo ti viene richiesto per legge il pagamento integrale al momento del rogito. Questo comporta che non è più prevista la facoltà di rateizzare con il finanziamento quanto dovuto allo studio.

Puoi ancora richiedere però di includere nel mutuo le spese notarili relative all’atto di finanziamento, i costi di istruttoria e di perizia, e le imposte relative al prestito per un importo massimo complessivo di 4.000 euro.​​

Spese notarili acquisto seconda casa: ci sono differenze?

Concludiamo la nostra guida con le spese notarili per l’acquisto della seconda casa. Per quanto riguarda la tariffa del notaio, le tabelle del Consiglio Nazionale del Notariato non prevedono differenze tra residenza principale e altri immobili. La parcella vera e propria rimane quindi invariata, ma cambiano le altre voci.

In particolare aumentano gli obblighi fiscali, con l’imposta di registro che sale dal 2 al 9% del valore catastale dell’immobile, mentre rimangono invariate quelle ipotecarie e catastali. L’IVA, infine, passa dal 4 al 10%.

Con quest’ultimo punto abbiamo analizzato tutti gli aspetti di come si calcolano le spese notarili per l’acquisto della prima casa e di altri immobili, e puoi cominciare la ricerca della tua nuova abitazione con maggiore chiarezza sui costi complessivi da sostenere. Per le tue ricerche ti aspettiamo sulla piattaforma annunci di Casavo, il luogo ideale in cui trovare la tua nuova casa in pochi semplici passaggi.