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Casavo23 marzo, Il team di Casavo

In che modo Casavo valuta le case?

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Che tu abbia già deciso di vendere casa, o che tu l’abbia appena comprata, c’è una domanda che non puoi non esserti fatto: quanto vale casa mia? E, noi di Casavo, siamo consapevoli dell’importanza della risposta a questa domanda. E’ per questo che abbiamo deciso di offrire un servizio di valutazione gratuito, su tutto il territorio italiano. Lo abbiamo fatto per fornire una risposta a tutti coloro che si fossero posti questa domanda, utilizzando i big data per migliorare la vita delle persone.

Siamo consapevoli di quanto sia importante essere il più precisi possibile nel valutare la tua casa. Per farlo, utilizziamo i dettagli che ci fornisci sulla tua proprietà e li incrociamo con una grande quantità di dati relativa al mercato immobiliare. Oggi vogliamo raccontarti come facciamo a valutare casa tua e come abbiamo innovato un processo tradizionale per migliorarne ancora di più la precisione e l’affidabilità.

Di che processo stiamo parlando? Di quello che viene usato, di base, da tutti i professionisti del settore immobiliare e prevede due diversi passaggi: l’analisi dei comparabili e una successiva fase di allineamento.

Il primo passaggio per valutare una casa: individuare i comparabili di riferimento

Il primo passaggio è appunto l’individuazione dei comparabili, proprietà che possano essere considerate come un riferimento per valutare la tua abitazione. La parola sembra complessa, ma il concetto in realtà è molto semplice. Significa infatti individuare alcune case, con caratteristiche simili alle tua, vendute nella zona di recente e paragonarne le valutazioni.

Quali sono queste caratteristiche?

  • Quando sono state vendute: l’obiettivo è cercare delle compravendite recenti, che possano riflettere la situazione attuale del mercato
  • Caratteristiche strutturali: per una comparazione efficace, è necessario analizzare proprietà simili tra loro. Sarebbe sbagliato paragonare una villetta a schiera con un appartamento, oppure una recente costruzione con un palazzo storico. Anche la metratura e il numero di locali sono elementi molto importanti, che non devono essere sottovalutati.
  • Distanza: non basta che due case siano nella stessa città. Dovrebbero infatti essere nello stesso quartiere o, ancora meglio, nella stessa strada. Addirittura, un lato della strada potrebbe portare a valutazioni differenti rispetto a quello opposto. Questo ci permette di essere ancora più precisi nel paragonarle con la proprietà che stiamo valutando.
  • Posizione: se la tua casa ha una posizione speciale, ad esempio di fronte ad una fermata della metropolitana o in una zona strategica della città, il paragone deve essere fatto con proprietà che abbiano le stesse caratteristiche di unicità.
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Il secondo passaggio: analizzare le differenze e fare ulteriori allineamenti

Anche se la casa del tuo vicino fosse identica alla tua, probabilmente non avrebbero lo stesso valore. Questa differenza è dovuta a diversi elementi, come lavori di ristrutturazione o di miglioramento che sono stati fatti negli anni nella tua proprietà. Oppure la tua casa potrebbe avere una camera in più e un bagno in meno rispetto a quella del tuo vicino. Come vengono gestite queste piccole differenze e qual è il loro impatto sulla valutazione della proprietà?

Il primo passaggio è analizzare le caratteristiche delle case individuate in precedenza come comparabili, per capire gli elementi di similitudine e di differenza con la proprietà che stiamo analizzando. Poi, si assegna un valore ad ogni elemento e si verifica l’impatto di questi sulla valutazione. Ad esempio, se la tua casa ha due bagni e la proprietà con la quale la stiamo comparando ne ha uno soltanto, si prova a ipotizzare a quanto sarebbe stato venduto il comparabile, se avesse avuto un bagno in più. Questo processo viene ripetuto più volte, per affinare la valutazione, utilizzando diversi comparabili.

Può sembrare complesso, ma il concetto è molto semplice. Si parte infatti da un valore totale e si divide questo nelle diverse componenti della casa, per poi sommarle di nuovo a seconda delle caratteristiche della tua casa.

C’è poi un altro allineamento importante da tenere in considerazione, legato al fattore tempo. Le compravendite dei cosiddetti comparabili sono infatti avvenute sicuramente qualche mese prima di quando vengono analizzate. Se il prezzo delle case in quella zona sta aumentando, dobbiamo di conseguenza aumentare il valore del comparabile in base al tempo che è trascorso dal momento della transazione ad oggi.

Come Casavo ha innovato il processo di valutazione

Anche noi di Casavo utilizziamo questo processo per preparare una valutazione immobiliare, così come la maggior parte degli attori che operano in questo settore. Partendo infatti dall’analisi dei comparabili, consideriamo i diversi allineamenti per stimare il valore della proprietà. Abbiamo però deciso di fare alcuni sforzi aggiuntivi ed innovare il processo, per rendere la valutazione di ancora più accurata e realistica, consapevoli dell’importanza di questo aspetto in una compravendita immobiliare.

La valutazione è preparata da un team con esperienza

Nel tradizionale processo di valutazione, questa viene preparata, di solito, dalla persona che visita l’immobile. Si tratta, nella maggior parte dei casi, di professionisti con esperienza in quella zona della città, ma che non sempre hanno avuto l’opportunità di valutare una casa con le stesse identiche caratteristiche rispetto alla tua. Questo può essere un limite, soprattutto nel momento in cui devono essere fatti allineamenti alla valutazione sulla base delle caratteristiche dell’immobile. E’ infatti importante dare il giusto peso a tutte le specificità della proprietà.

In Casavo, il nostro obiettivo è quello di evitare che la soggettività o la limitata esperienza di una persona possa influenzare la valutazione di una proprietà, ed è per questo che noi valutiamo ogni casa con un processo che coinvolge più professionisti. Infatti, il valore di ogni immobile viene determinato dopo diversi momenti di confronto tra i nostri esperti e professionisti del settore immobiliare con anni di esperienza nelle zone in cui operiamo. Questo ci permette di essere sicuri che siano stati usati i comparabili corretti e che gli allineamenti siano rappresentativi delle caratteristiche della casa. Inoltre, il nostro team valuta centinaia di proprietà ogni mese. Questi dati, confrontati con quelli delle recenti compravendite, ci permettono di avere un’idea chiara della situazione del mercato e affinare le nostre valutazioni.

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La tecnologia rende le valutazioni più precise

C’è poi un secondo processo che ci permette di essere sempre più precisi nella valutazione di ogni proprietà. Ed è legato agli allineamenti, un elemento fondamentale nello stabilire il valore di una abitazione.

Come si fa a stabilire il valore economico di una camera da letto in più? O di una vista sull’Arno a Firenze? O di un giardino condominale?

Un metodo talvolta utilizzato ma poco efficace è aggiungere un valore fisso per ogni caratteristica della proprietà. Ad esempio, un vista panoramica potrebbe influire aumentando del 10% il valore della casa.

Il metodo più efficace è però quella di verificare come una casa con le nostre stesse caratteristiche sia già stata valutata sul mercato, utilizzando quel processo di comparabili e allineamenti che vi abbiano descritto prima. Il limite maggiore però è legato al fatto che non è semplice facile confrontare proprietà con caratteristiche davvero simili tra loro, perchè non si hanno a disposizione tutti i dati necessari.

In Casavo, possiamo risolvere questo inconveniente grazie ad un algoritmo che ci permette di confrontare i dati di migliaia di compravendite reali su tutto il territorio nazionale.

Questo strumento è molto utile per affinare le nostre valutazioni e viene usato dai nostri esperti per calibrare gli allineamenti di prezzo. Grazie all’algoritmo, possiamo confrontare la proprietà che stiamo valutando con altre proprietà pressochè identiche che sono già state vendute negli scorsi mesi – il tutto in pochi istanti.

Come miglioriamo ogni giorno le nostre valutazioni

Secondo il sondaggio trimestrale della Banca D’Italia, il prezzo finale di vendita di un’immobile è, in media, il 10,5% più basso rispetto alla richiesta iniziale. Questa differenza è sicuramente anche legata ad un tema: valutare una casa è molto più difficile di quello che sembra.

In Casavo, siamo consapevoli che ci sono moltissimi fattori che possono influire sulla valutazione di una proprietà e di come il mercato sia in continua crescita. Per questo, per noi, è molto importante analizzare l’eventuale differenza tra le nostre valutazioni e i prezzi effettivi con i quali vengono chiuse le transazioni. Questo di permette di migliorare ancora di più, offrendo ai nostri clienti un servizio ancora più affidabile e competitivo sul mercato.

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